Eigenbedarfskündigung auch durch Gesellschaften möglich

Der Bundesgerichtshof hat sich am 14.12.2016 in seiner Entscheidung (Az. VIII ZR 232/15) mit Eigenbedarfskündigungen im Wohnraummietrecht im Zusammenhang mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beschäftigt und zusätzlich seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters geändert.

Sachverhalt: GbR kündigt Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs

Die Beklagtenpartei ist bereits seit 1985 Mieterin einer 5-Zimmer-Wohnung in München.

Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) und gleichzeitig seit 1991 die Eigentümerin der streitigen Wohnung. Zweck der Gesellschaft ist laut des Gesellschaftsvertrags die „Instandsetzung, Modernisierung und der Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit Aufteilung in Wohnungseigentum“. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung in dem betreffenden Haus, welche noch nicht durch die seit 1994 laufenden Sanierungsarbeiten erneuert wurde.

Im September 2013 wurde dann das Mietverhältnis durch die Klägerin wegen Eigenbedarfs der Tochter eines der Gesellschafter gekündigt. Die Beklagten sind daraufhin der Kündigung entgegengetreten.

Die nun folgende Klage durch die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung wurde durch die vorherigen Instanzen abgewiesen. Zum einen habe die Klägerin treuwidrig versäumt, der Beklagten eine seit April 2014 leerstehende große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss desselben Hauses anzubieten. Zum anderen dürfe unter Berücksichtigung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB und dessen vorhergesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs der Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

Entscheidung: Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft ist möglich – Versäumnis der Anbietpflicht führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung

Der Bundesgerichtshof widerlegte mit seiner Entscheidung die Ansicht der Vorinstanzen und bestätigte seine vorherige Rechtsprechung dahingehend, dass der Kündigungstatbestand des § 570 Abs.2 Nr.2 BGB auch dann Anwendung findet, wenn eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieterin auftritt.

Die vorinstanzlichen Gerichte haben unzutreffende Schutzzwecküberlegungen der entsprechenden Norm angenommen. Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB besteht zwar einerseits tatsächlich darin, den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung der Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen. Andererseits besteht der Zweck von § 573 BGB auch darin, den Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Es sollen daher gerade nicht nur die Mieterinteressen geschützt werden, sondern vielmehr soll ein gerechter Interessensausgleich zwischen den Mietvertragspartnern ermöglicht werden.

Folglich ist die Geltendmachung eines Eigenbedarfs durch einen Gesellschafter oder dessen Angehörigen in allen wesentlichen Punkten mit einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, welche sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen ebenfalls unmittelbar auf § 573 Abs.2 Nr.2 BGB berufen können.

Dagegen hat der Bundesgerichtshof hinsichtlich des unterlassenen Anbietens der im selben Haus gelegenen Zweizimmerwohnung seine bisherige Rechtsprechung überraschenderweise abgeändert. Nun solle ein solches Versäumnis der Anbietpflicht nicht mehr zur Unwirksamkeit der berechtigen Eigenbedarfskündigung führen.

Zwar sei der Vermieter weiterhin verpflichtet, die Folgen einer solchen Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da einer Wohnung, welche den Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen darstellt, verfassungsrechtliche Bedeutung zukommt. Die daraus resultierende Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter, eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, besteht demnach weiterhin.

Allerdings vertritt der Bundesgerichtshof nun die geänderte Ansicht, die Verletzung einer solchen Anbietpflicht stellt nicht mehr eine unzulässige Rechtsausübung dar, sondern lediglich eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten nach § 242 BGB. Demnach sei statt der Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nur noch das Bestehen von Schadensersatzansprüchen die rechtliche Folge. Folglich könnten dem Mieter allenfalls Ersatzansprüche in Geld für die hierdurch entstandenen Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Nichtsdestotrotz geht der vorliegende Fall zurück an die Vorinstanz, damit diese die notwenigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann. Denn die Vorinstanz hatte bereits Kündigung an sich als unwirksam angesehen.

Fazit: Änderung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht zum einen die bereits bestehende Rechtsprechung, dass der § 570 Abs. 2 Nr.2 BGB, der nach dem Gesetzeswortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten ist, auch auf Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) anzuwenden ist.

Zum anderen stellt dies eine Leitentscheidung hinsichtlich der Anbietpflicht eines Vermieters dar. Ein Versäumnis dieser Pflicht, trotz zur Verfügung stehenden Alternativwohnung im selben Haus, führt nun nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, sondern zieht wegen einer Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nach § 242 BGB nur noch mögliche Schadensersatzansprüche nach sich.

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